被征收房屋评估方法及流程

　　被征收房屋评估价值‌是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。这个价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　评估方法

　　评估方法包括‌市场法、‌收益法、‌成本法和‌假设开发法等。具体选择哪种方法取决于被征收房屋的具体情况。例如，如果被征收房屋有类似房地产的交易记录，通常使用市场法；如果有经济收益，使用收益法；如果是在建工程，使用假设开发法。可以同时使用多种方法进行评估，并对各种方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

　　评估流程

　　评估流程包括以下几个步骤：

　　实地查勘‌：房地产价格评估机构安排‌注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查房屋状况并拍摄照片等影像资料。

　　价值评估‌：注册房地产估价师根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　公示初步评估结果‌：房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

　　异议处理‌：如果被征收人对评估结果有异议，可以依法重新选定评估机构进行鉴定评估。

　　评估考虑的因素

　　在评估过程中，需要考虑以下因素：

　　区位‌：房屋所处的地理位置和周边环境。

　　用途‌：房屋的用途，如住宅、商业等。

　　建筑结构和新旧程度‌：房屋的结构类型和建筑年代。

　　建筑面积和占地面积‌：房屋的建筑面积和占地面积。

　　土地使用权‌：房屋占用范围内的土地使用权情况。

　　室内装饰装修价值‌：房屋内部的装饰和装修情况。

　　搬迁费用和停产停业损失‌：搬迁费用和因停产停业造成的损失。

　　评估结果公示和异议处理

　　评估结果需要在征收范围内向被征收人公示。如果被征收人对评估结果有异议，可以依法重新选定评估机构进行鉴定评估。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。